Publié le 19 Août 2024

Face à la dégradation croissante des copropriétés en France, le Sénat a lancé une commission d’enquête pour examiner ce phénomène inquiétant. Cette situation concerne aussi bien les banlieues des grandes métropoles que les centres des petites communes. Sur les 750 000 copropriétés répertoriées en France, environ 150 000 sont considérées comme en difficulté, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah). De plus, un rapport récent souligne que près de 400 000 logements en métropole sont jugés indignes, dont la moitié est occupée par des propriétaires ne disposant pas des ressources nécessaires pour entreprendre les travaux indispensables ou quitter leur domicile.

La commission s’efforce de cerner les causes de cette paupérisation des copropriétés, de mesurer son ampleur et d’identifier les moyens de prévenir leur dégradation. Un accent particulier est mis sur les solutions permettant de redresser les copropriétés en difficulté, notamment dans les communes ayant peu de ressources spécialisées. Dans ce cadre, une consultation citoyenne a été organisée, rassemblant les avis de près de 1 000 personnes concernées par ce phénomène. Le rapport final, publié le 23 juillet 2024, met en lumière la nécessité d’une meilleure compréhension de la situation pour la combattre efficacement, révélant que l’ampleur du problème est largement sous-estimée. Environ un tiers des résidences principales sont des copropriétés, mais leur gestion reste souvent méconnue. Alors que 578 000 copropriétés sont immatriculées au registre national, plus de 300 000 ne le sont pas, principalement en raison de leur petite taille et d’une gestion déficiente.

Les données actuelles, fournies notamment par la Banque des territoires, indiquent que 215 000 copropriétés accumulent des impayés représentant au moins 20 % de leur budget annuel, et que 35 % des copropriétés présentent un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe F ou G. En Île-de-France, la moitié des logements indignes se trouvent en copropriété.

La dégradation des copropriétés est souvent liée à l’ancienneté des immeubles et aux difficultés financières des copropriétaires, dont beaucoup vivent sous le seuil de pauvreté. Ce cercle vicieux entraîne une dévalorisation des biens, attirant des copropriétaires plus précaires ou des marchands de sommeil, transformant ainsi ces copropriétés en un « parc social de fait » et aggravant la crise du logement. Les dispositifs publics actuels, comme les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) et le Plan initiative copropriétés (PIC), restent insuffisants pour couvrir l’ensemble des copropriétés en difficulté, en particulier les petites situées dans des zones moins densément peuplées, qui échappent largement aux politiques publiques actuelles.